Сделка с недвижимостью считается совершенной с момента ее государственной регистрации в органах юстиции. До тех пор пока новый владелец не зарегистрировал свои права, собственником недвижимости продолжает считаться тот, на чье имя она зарегистрирована. Означает ли это, что этот собственник может повторно продать данную недвижимость или иным способом распорядиться ею?
В соответствии с пунктом 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем. При этом право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.
Таким образом, несмотря на то, что собственник фактически имеет возможность совершить новую сделку с ранее проданной недвижимостью, поскольку регистрирующий орган об этой сделке скорее всего не знает, он все же не вправе поступать таким образом. Это правило распространяется и на случаи, когда недвижимость была продана по доверенности, поскольку действия представителя, совершившего сделку, считаются действиями самого собственника.
Если в нарушение указанного правила сделка была совершена, то она может быть оспорена в суде по иску приобретателя недвижимости, не зарегистрировавшего свои права.
Если стороны до регистрации сделки по взаимному согласию решили не регистрировать ее, то до того момента как собственник недвижимости намеревается совершить сделку с другим лицом, предыдущая сделка должна быть расторгнута.
Если собственник повторно продает свою недвижимость и получает от каждого из покупателей деньги за нее, вводя их в заблуждение, то такие его действия могут быть квалифицированы как мошенничество и повлечь уголовную ответственность.
Сергей СИЗИНЦЕВ, адвокат
юридической фирмы «De Facto»